第十集丨物业纠纷之物业服务不到位（二）

　　以“诉请门面系租赁他人做酒店经营，周边环境太差影响生意，表现在：门面周边道路严重损害致客人无法正常停车；门面外路灯长期损坏未维修；公共区域的消防设施及监控设施无法正常使用；周边绿化也无人管理，长期杂草丛生，休闲庭防腐木已经腐烂也无人管理；因管理不到位导致社会车辆长期停靠在酒店外面”为由，认为物业服务不到位，对欠费期间及金额无异议，但因被告并非恶意拖欠物业费，不认可违约金。

　　经本院现场查看，存在周边环境清洁不完全、路灯损坏、道路破损、消防设施未维修、监控无法正常使用、休闲庭防腐木已坏掉未更换等问题。

　　媒体报道及公告打印件、光盘等，证明原告物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，不符合物业服务合同约定。其中，

　　被上诉人物业没有完全履行物业服务的合同义务，物业管理混乱，物业服务存在瑕疵，上诉人不应全额支付物管费。

　　拟证明被上诉人的物业服务不到位、阻止业主车辆进入小区导致车辆受损的事实。

　　裁判要旨：新闻媒体的报道虽有其内部程序把关，但报道内容是否客观、真实、全面，仍应结合其他证据予以综合认定。因此，媒体报道可以作为印证案件事实的间接证据，但不能作为直接证据。

　　业主未提供能够佐证媒体报道内容的其他证据，且该份报纸未完全报道业主主张的全部事实，仅报道物业公司在之前某一时段内可能存在物业服务瑕疵问题，无法证明之后所有时段亦存在物业服务瑕疵问题。业主应就“物业服务不到位”承担初步举证责任，业主举证不能，本院不予采信。

　　原告物业公司服务不到位，小区消防管道未通水、消防器材过期、消防管道随意对方存在安全隐患等诸多问题，业主不应支付物业费和违约金。

　　同时段内，当地消防救援支队对原告物业作出的行政处罚决定书，载明：当地消防救援支队执法人员在对某物业的举报投诉核查中，发现该单位管理的楼栋部分灭火器过期，未保持完好有效，随后发出《责令限期改正通知书》，并给与其罚款人民币伍仟元的处罚。

　　裁判要旨：确认案涉小区的消防设施维护存在问题，存在消防安全隐患。因消防安全问题涉及小区居民的生命财产安全，原告对消防设施维护不到位属于物业服务存在缺陷。

　　电梯维修公告证明宝景物业公司对电梯进行了维修，在维修电梯期间，影响了其正常的生活和出行；

　　裁判要旨：电梯维修属于物业公司正常服务事项，不可避免会对大家的利益造成影响，但该影响应属合理范围之内，故不能认为物业公司存在服务问题。业主没有提供证据证明物业公司对电梯有疏于维护的事实存在。

　　《警情提示》是物业公司提醒业主做好安全防护，不能证明物业公司履行安保职责不到位。因而业主要求减免物业费的请求，本院亦不予支持。

　　业主与另一案外人的房屋不同时间被盗，案涉小区发生2起盗窃事件。物业服务不到位，应承担业主被盗一半损失并减免业主物业费。

　　裁判要旨：不能证明物业公司在提供物业管理服务过程中存在根本违约的情形，不能免除业主交纳物业服务费的义务，且物业公司已履行了催收义务。

　　房屋被盗产生损失，直接的侵权人系实施盗窃的人员，其房屋被盗不是物业公司的行为直接造成的，两者之间不存在直接、必然的侵权因果关系；

　　《物业服务合同》约定物业公司对治安、公共生活等事项的协助管理和服务，并不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。

　　物业在交房时，业主无法使用燃气，小区内无法正常驶入和停放车辆，物业服务不到位减免业主物业费。

　　燃气检查联系单及告知书，证明交付房屋无法使用燃气，无法达到商业用房标准，不应按照商业用房缴纳物业费。

　　停车管理照片及罚单，证明某公司没有尽到管理义务，马某车辆无法进入小区，造成停车被贴罚单。

　　裁判要旨：无法证明存在严重问题足以达到应减免物业服务费的事实，业主所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认，故本院对于业主此项上诉意见不予采信。

　　物业服务质量非常差，没有提供正规的物业服务，无权要求业主支付物业服务费和违约金；即便法院认为物业提供了相应物业服务，但因物业服务存在重大瑕疵，相应的物业服务费也应该进行大幅扣减。

　　裁判要旨：结合本案中被告举示的证据以及类案中其他业主举示的证据，可以看出原告提供的物业服务存在一定瑕疵，减免被告业主部分物业服务费。

　　二审被上诉人（一审原告）物业就业主提出的“小区清洁卫生极差、消防设施不能用”提交的部分证据：

　　裁判要旨：物业公司在对案涉小区的物业服务过程中确有一定的瑕疵，但物业公司已对业主提出的一些问题有针对性的进行改进。故不足以免除业主交纳物业服务费的义务。

　　裁判要旨：业主委员会对物业公司整改事项成效给予认可，而且大多数业主比较满意。物业公司在物业服务中难免出现一些瑕疵，业主应该秉持包容的态度与物业公司进行沟通，可以要求物业公司予以整改。少数业主所提供的证据不足以证明物业公司构成根本性违约，即便是物业公司提供的物业服务有瑕疵，对业主反映的某些整改事项未整改完毕，业主可以要求宏球物业公司继续整改，但是并不能以此为由拒交物业服务费。

　　1.法院现场查看。对法院支持业主主张的可能性较大，但不宜为多数案件所适用。

　　2.举证责任分配。业主以“物业服务不到位”进行物业费减免的抗辩，应先由业主承担服务不到位的初步举证责任，再由物业公司举证证明开云网址 kaiyun官方网物业服务符合物业服务合同约定的标准。

　　3.证据搜集要点。物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况、整体水平以及是否与物业费收费标准相匹配等方面进行评价，仅仅以某一时点的某些瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平并不客观。若业主认为物业服务不到位，主张减免某一时段的物业费和违约金，应当注意证据存在的持续性，影响范围的广泛性以及与物业服务合同约定标准的适配性，重点采集时期证据，而非时点证据。

　　4.1媒体报道。注意报道的全面性，即与己方主张事实在内容、时段、问题上的一致和相符。重点搜集当地有公信力的权威媒体报道。

　　4.2行政部门处罚决定、批复意见、责令整改书等。认可度较高，尤其是消防等危及业主人身、财产安全的处罚；或政府机关的行政批复和责令整改意见。

　　4.4接警记录、办案回执等。能够证明事实存在的真实性，但不能完全证明物业服务存在根本性、长期性违约。

　　4.5相关会议纪要、多数业主联合声明及表决。能够作为证明物业服务情况的客观证据。

　　4.6照片、视频。时点证据，证明力较低，但大量的时点证据也能构成时期证据以及并非恶意欠缴的证据。

　　为啥不让物业拿出一年每天长时间服务证据呢？国家物业服务合同法，民法典的法律法规，都是给业主订立的吗？消防管道无一滴水，这也算瑕疵，监控坏了不修也算瑕疵。保安晚间睡觉也算瑕疵，卫生有一年却没清洁过了的地方也算瑕疵，用门卡控制不支付费的业主也.算瑕疵，物业擅自私改大门口外加横栏杆，业主电动车都出不去也算瑕疵。路面砖破坏了很多无人修，花园随便扩建无人管这都算瑕疵。请问法系人，物业不按照合同约订的法律法规去做却算瑕疵。为啥业主就不能减.免或者不支付物业服务费呢？物业管理公共区域内的所有公共收益分给业主了吗？物业法都给业主订立的吗？

　　啥都得以事实为依据，难道让业主天天给物业服务录像，有些问题拍照也能体现出服务质量瑕疵

　　以事实为依据没有问题。只是选择了诉讼方式解决，就只能遵从诉讼规则，也就是法律规定。天天拍照录像是一种方式，但根本目的不是为了证明存在瑕疵，因为法律规定重大瑕疵，影响众多业主的人身和财产安全的情况下才可能减免，所以要证明的是瑕疵存在的长期性，影响业主范围的广泛性的证据，所以我这个系列最开始先讨论的什么是物业服务，以及从公开案例中整理的各种可能支持减免的证据类型，可以看一下。

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